HNI 04/10

NHÓM 5: THIẾT KẾ KIẾN TRÚC

CHƯƠNG 50

QUY TRÌNH THIẾT KẾ VÀ DỰ TOÁN XÂY DỰNG

DRHOUSES – TỪ NHU CẦU, BẢN VẼ ĐẾN NGÂN SÁCH VÀ CÔNG TRÌNH THỰC TẾ

MỞ ĐẦU

Một công trình không nên bắt đầu bằng câu hỏi: “Bao giờ xây?”

Trước câu hỏi đó cần có những câu hỏi quan trọng hơn:

Gia đình cần gì? Khu đất có đặc điểm ra sao? Công trình được thiết kế như thế nào? Vật liệu dự kiến sử dụng là gì? Khối lượng công việc bao nhiêu? Ngân sách cần chuẩn bị ở mức nào?

Đó chính là lý do thiết kế và dự toán xây dựng cần đi cùng nhau.

Thiết kế giúp hình thành công trình trên bản vẽ. Dự toán giúp chuyển những đường nét ấy thành khối lượng, hạng mục và giá trị dự kiến để chủ đầu tư có cơ sở chuẩn bị tài chính.

Một bản vẽ đẹp nhưng vượt quá khả năng đầu tư sẽ khó triển khai. Một con số dự toán thiếu cơ sở thiết kế cũng khó phản ánh đúng công trình.

Trong Chương 50, DRHOUSES khép lại Nhóm 5 – Thiết kế kiến trúc bằng một quy trình quan trọng:

Nhu cầu → khảo sát → thiết kế → hoàn thiện hồ sơ → bóc tách khối lượng → lập dự toán → rà soát ngân sách → chuẩn bị triển khai.

1. BƯỚC 1 – TIẾP NHẬN NHU CẦU CỦA KHÁCH HÀNG

Mỗi công trình bắt đầu từ một câu chuyện khác nhau.

Có người chuẩn bị xây căn nhà đầu tiên.

Có gia đình muốn xây nhà nhiều tầng.

Có người cần nhà ở kết hợp kinh doanh.

Có công trình chỉ cần cải tạo.

Vì vậy, DRHOUSES trước hết cần tiếp nhận các thông tin cơ bản: loại công trình, nhu cầu sử dụng, số thành viên, số tầng dự kiến, số phòng, phong cách mong muốn và khả năng đầu tư dự kiến.

Ở giai đoạn này, khách hàng không nhất thiết phải biết chính xác mọi chi tiết.

Điều quan trọng là xác định được mục tiêu chính của công trình.

Khi đề bài đúng, những bước thiết kế sau đó mới có cơ sở đi đúng hướng.

2. BƯỚC 2 – KHẢO SÁT HIỆN TRẠNG VÀ KHU ĐẤT

Không thể thiết kế tốt nếu không hiểu nơi công trình sẽ được xây dựng.

Tùy phạm vi công việc, thông tin khảo sát có thể bao gồm kích thước, hiện trạng tiếp cận, công trình xung quanh và các điều kiện thực tế có liên quan.

Đối với công trình cải tạo, bước khảo sát càng quan trọng.

Phải xác định những phần hiện hữu cần nghiên cứu, phần nào dự kiến giữ lại, phần nào có khả năng thay đổi và những vị trí cần được đánh giá chuyên môn sâu hơn.

Những vấn đề liên quan đến kết cấu, địa chất hoặc các yêu cầu kỹ thuật chuyên biệt cần được thực hiện bởi đơn vị, cá nhân có chuyên môn phù hợp khi cần thiết.

Khảo sát không phải thủ tục trước thiết kế. Khảo sát là dữ liệu đầu vào của thiết kế.

3. BƯỚC 3 – XÂY DỰNG NHIỆM VỤ THIẾT KẾ

Sau khi hiểu khách hàng và khu đất, các yêu cầu cần được hệ thống hóa.

Ví dụ:

Cần bao nhiêu phòng ngủ?

Có phòng ngủ tầng trệt không?

Bếp kín hay mở?

Có phòng thờ không?

Cần sân trước, ban công hay sân thượng?

Có không gian làm việc tại nhà không?

Công trình có kết hợp kinh doanh không?

Phong cách kiến trúc mong muốn là gì?

Mức đầu tư dự kiến ra sao?

Những câu hỏi tưởng như đơn giản này tạo nên nhiệm vụ thiết kế.

Đây là chiếc cầu nối giữa điều khách hàng mong muốn và điều đội ngũ thiết kế cần giải quyết.

4. BƯỚC 4 – PHÁT TRIỂN MẶT BẰNG CÔNG NĂNG

Trước khi làm cho công trình thật đẹp, phải làm cho nó sử dụng tốt.

Mặt bằng được phát triển dựa trên nhu cầu đã thống nhất.

Phòng khách ở đâu?

Bếp ở đâu?

Cầu thang đặt vị trí nào?

Các phòng ngủ liên kết ra sao?

Nhà vệ sinh, giặt phơi, kho và các không gian phụ được tổ chức thế nào?

Lối đi có thuận tiện không?

Ánh sáng và thông gió được tiếp cận bằng cách nào?

DRHOUSES xem mặt bằng là một trong những nền tảng quan trọng nhất.

Bởi gia đình có thể nhìn mặt tiền vài phút mỗi ngày, nhưng sẽ sử dụng mặt bằng của ngôi nhà trong nhiều năm.

Công năng tốt là giá trị được trải nghiệm mỗi ngày.

5. BƯỚC 5 – PHÁT TRIỂN Ý TƯỞNG KIẾN TRÚC

Khi mặt bằng dần được định hình, kiến trúc bắt đầu có hình hài rõ hơn.

Mặt tiền, hình khối, cửa, ban công, mái, màu sắc và vật liệu được nghiên cứu theo định hướng phong cách.

Phối cảnh 3D có thể giúp khách hàng hình dung công trình trực quan hơn trong phạm vi dịch vụ đã thống nhất.

Tuy nhiên, hình ảnh đẹp không phải mục tiêu duy nhất.

Ý tưởng kiến trúc cần có khả năng triển khai thực tế và phù hợp với mức đầu tư.

Nếu một chi tiết làm tăng đáng kể chi phí nhưng không mang lại giá trị tương xứng, hai bên có thể cân nhắc giải pháp khác.

Thiết kế là quá trình cân bằng giữa ước mơ và điều kiện thực tế.

6. BƯỚC 6 – TRAO ĐỔI VÀ ĐIỀU CHỈNH PHƯƠNG ÁN

Thiết kế hiếm khi hoàn thiện ngay từ lần đầu tiên.

Khi xem phương án, khách hàng có thể nhận ra những nhu cầu trước đó chưa nghĩ tới.

Có thể muốn thay đổi vị trí phòng.

Điều chỉnh kích thước.

Thay đổi hình thức mặt tiền.

Hoặc cân nhắc lại một số hạng mục để phù hợp ngân sách.

Đây là một phần bình thường của quá trình thiết kế.

Điều quan trọng là các thay đổi cần được tổng hợp và kiểm soát.

Nếu thay đổi một vị trí, phải xem xét ảnh hưởng của nó đến những phần liên quan.

Một thay đổi nhỏ trên mặt bằng đôi khi có thể kéo theo nhiều thay đổi ở kiến trúc, kết cấu hoặc kỹ thuật.

Vì vậy, điều chỉnh cần có sự phối hợp thay vì chỉ sửa riêng một đường nét.

7. BƯỚC 7 – HOÀN THIỆN HỒ SƠ THIẾT KẾ

Phối cảnh giúp nhìn thấy ý tưởng.

Hồ sơ thiết kế giúp chuẩn bị cho việc triển khai.

Tùy phạm vi hợp đồng, hồ sơ có thể bao gồm các nội dung kiến trúc và những bộ môn kỹ thuật liên quan đã được thỏa thuận.

Các phần chuyên môn cần được thực hiện và kiểm tra bởi người có năng lực phù hợp theo yêu cầu áp dụng cho công trình.

Mục tiêu là thể hiện rõ những thông tin cần thiết để các bên có cơ sở trao đổi, bóc tách và triển khai.

Hồ sơ càng rõ, việc xác định khối lượng càng có cơ sở hơn.

Đây cũng chính là điểm kết nối quan trọng giữa thiết kế và dự toán.

TỪ BẢN VẼ ĐẾN CON SỐ

Một câu hỏi khách hàng thường quan tâm là:

“Ngôi nhà này cần chuẩn bị bao nhiêu tiền?”

Không nên trả lời câu hỏi ấy chỉ bằng cảm tính.

Để có cơ sở tốt hơn, cần hiểu công trình sẽ xây những gì, với quy mô và mức hoàn thiện như thế nào.

Đó là lúc quá trình dự toán bắt đầu.

8. BƯỚC 8 – BÓC TÁCH KHỐI LƯỢNG

Từ hồ sơ và phạm vi công việc, các hạng mục được xác định để phục vụ việc tính toán.

Tùy công trình và mức độ hồ sơ, có thể xem xét những nhóm công việc như:

Phần xây dựng.

Hoàn thiện.

Hệ thống điện.

Cấp thoát nước.

Cửa.

Sơn.

Trần.

Ốp lát.

Thiết bị.

Và các hạng mục khác thuộc phạm vi dự toán.

Khối lượng cần được xác định dựa trên cơ sở hồ sơ phù hợp.

Nếu thiết kế thay đổi, khối lượng cũng có thể thay đổi.

Vì vậy, bản vẽ và dự toán luôn có mối liên hệ trực tiếp với nhau.

9. BƯỚC 9 – XÁC ĐỊNH VẬT LIỆU VÀ MỨC HOÀN THIỆN

Cùng một diện tích xây dựng nhưng tổng chi phí có thể khác nhau đáng kể do mức hoàn thiện.

Loại cửa khác nhau.

Gạch khác nhau.

Thiết bị vệ sinh khác nhau.

Hệ thống chiếu sáng khác nhau.

Vật liệu mặt tiền khác nhau.

Nội thất và thiết bị cũng khác nhau.

Do đó, dự toán cần đi kèm với các giả định hoặc lựa chọn vật liệu đủ rõ trong phạm vi tính toán.

DRHOUSES hướng đến việc giúp khách hàng hiểu:

Con số đi cùng tiêu chuẩn nào?

Hạng mục nào đã được tính?

Hạng mục nào chưa nằm trong phạm vi?

Càng rõ từ đầu, quá trình trao đổi sau này càng thuận lợi.

10. BƯỚC 10 – LẬP DỰ TOÁN XÂY DỰNG

Sau khi có khối lượng và cơ sở về vật liệu, dự toán được hình thành.

Một dự toán hữu ích không chỉ đưa ra một con số tổng.

Nó cần giúp chủ đầu tư hiểu ngân sách đang được phân bổ vào đâu trong phạm vi được lập.

Những nhóm công việc chính cần được thể hiện rõ theo phương pháp và hồ sơ áp dụng.

Tại thời điểm này, chủ đầu tư có thể nhìn lại toàn bộ kế hoạch đầu tư.

Nếu tổng ngân sách phù hợp, dự án có thể chuyển sang bước chuẩn bị tiếp theo.

Nếu vượt khả năng tài chính, cần quay lại rà soát phương án.

Dự toán không chỉ để biết cần bao nhiêu tiền; dự toán còn là công cụ để đưa ra quyết định.

11. BƯỚC 11 – TỐI ƯU THIẾT KẾ THEO NGÂN SÁCH

Khi dự oán vượt mức đầu tư dự kiến, không nhất thiết phải cắt giảm một cách đồng loạt.

Trước tiên cần xác định nguyên nhân.

Diện tích có quá lớn không?

Một số hình khối có làm tăng độ phức tạp thi công không?

Vật liệu nào đang chiếm ngân sách lớn?

Có hạng mục nào chưa thực sự cần thiết?

Phần nào có thể thực hiện ở giai đoạn sau?

DRHOUSES hướng đến việc giữ những giá trị nền tảng trước: công năng, các giải pháp kỹ thuật cần thiết và chất lượng của những phần khó thay đổi về sau.

Những chi tiết trang trí hoặc hạng mục có thể bổ sung sau được cân nhắc tiếp theo.

Đó là quá trình tối ưu giá trị, không đơn thuần là giảm giá.

12. BƯỚC 12 – RÀ SOÁT TRƯỚC KHI CHUYỂN SANG THI CÔNG

Trước khi bắt đầu xây dựng, các bên cần rà soát những nội dung quan trọng thuộc phạm vi dự án.

Hồ sơ đã thống nhất chưa?

Phạm vi công việc đã rõ chưa?

Vật liệu và mức hoàn thiện đã được xác định đến đâu?

Dự toán được lập tại thời điểm nào?

Những hạng mục nào nằm ngoài phạm vi?

Kế hoạch triển khai ra sao?

Các thủ tục cần thiết đối với công trình đã được chuẩn bị theo quy định áp dụng chưa?

Đây là thời điểm để hạn chế những hiểu nhầm trước khi công trường bắt đầu.

Một giờ dành cho việc rà soát trước thi công đôi khi có thể tránh được nhiều thời gian xử lý vấn đề sau này.

13. DỰ TOÁN KHÔNG PHẢI CON SỐ BẤT BIẾN

Một nguyên tắc cần được hiểu rõ là dự toán được xây dựng trên những cơ sở cụ thể tại một thời điểm.

Khi thiết kế thay đổi, khối lượng có thể thay đổi.

Khi chủng loại vật liệu thay đổi, giá trị có thể thay đổi.

Giá vật tư, nhân công và điều kiện thi công cũng có thể biến động theo thời điểm và thực tế.

Đối với cải tạo, một số vấn đề còn có thể chỉ bộc lộ đầy đủ sau quá trình tháo dỡ.

Do đó, cần phân biệt rõ giữa dự toán, báo giá, giá trị hợp đồng và chi phí thực tế phát sinh theo phạm vi được thống nhất.

Minh bạch những khái niệm này giúp chủ đầu tư quản lý tài chính tốt hơn.

14. THIẾT KẾ VÀ DỰ TOÁN – HAI NỬA CỦA MỘT KẾ HOẠCH

Hãy hình dung một gia đình đang chuẩn bị xây ngôi nhà đầu tiên.

Họ mang đến rất nhiều ước mơ.

Một phòng khách rộng.

Một căn bếp đẹp.

Ba phòng ngủ.

Một ban công nhiều cây.

Một mặt tiền hiện đại.

Kiến trúc sư chuyển những mong muốn ấy thành bản vẽ.

Sau đó, dự toán chuyển bản vẽ thành những nhóm công việc và con số dự kiến.

Đến lúc ấy, gia đình có thể nhìn rõ hơn:

Điều gì có thể thực hiện ngay?

Điều gì nên điều chỉnh?

Điều gì cần ưu tiên?

Điều gì có thể để dành cho tương lai?

Và chính ở điểm đó, ước mơ bắt đầu trở thành một kế hoạch có thể thực hiện.

KẾT CHƯƠNG 50

KHÉP LẠI NHÓM 5 – THIẾT KẾ KIẾN TRÚC

Từ Chương 41 đến Chương 50, chúng ta đã đi qua một hành trình tương đối toàn diện:

Thiết kế nhà phố tại Thạnh Mỹ Tây; thiết kế nhà nhỏ tối ưu diện tích; nhà 1 trệt 1 lầu; nhà 3 tầng; nhà kết hợp kinh doanh; cải tạo nhà cũ; mặt tiền hiện đại; nội thất nhà phố; công trình cao cấp; và cuối cùng là quy trình thiết kế và dự toán xây dựng.

Mười chương là mười góc nhìn nhưng cùng hội tụ tại một nguyên tắc:

Thiết kế không phải để bản vẽ nằm trên giấy.

Thiết kế phải tạo cơ sở để công trình có thể bước vào đời sống thực tế.

DRHOUSES hướng đến hành trình:

Tiếp nhận nhu cầu → khảo sát → xác lập nhiệm vụ thiết kế → phát triển công năng → xây dựng kiến trúc → điều chỉnh → hoàn thiện hồ sơ → bóc tách khối lượng → xác định mức hoàn thiện → lập dự toán → tối ưu ngân sách → rà soát trước triển khai.

Khi thiết kế và dự toán được kết nối, gia chủ có thêm cơ sở để biết mình đang xây gì, cần chuẩn bị nguồn lực ra sao và đâu là những ưu tiên quan trọng.

Một ngôi nhà bắt đầu bằng ước mơ.

Nhưng để ước mơ trở thành công trình, cần bản vẽ rõ ràng, kế hoạch phù hợp, ngân sách được chuẩn bị và một quá trình triển khai có trách nhiệm.

DRHOUSES – từ ý tưởng đến bản vẽ, từ bản vẽ đến dự toán, từ dự toán đến kế hoạch xây dựng; từng bước đưa giấc mơ về một mái nhà tiến gần hơn đến công trình thực tế.