CHƯƠNG 15 NHÓM 2 – CÔNG TRÌNH CAO CẤP DRHOUSES THIẾT KẾ VÀ THI CÔNG NHÀ Ở KẾT HỢP VĂN PHÒNG TẠI PHƯỜNG THẠNH MỸ TÂY – HỢP ĐỒNG THAM KHẢO 2,2 TỶ ĐỒNG MỞ ĐẦU Nhà ở kết hợp văn phòng là mô hình phù hợp với gia đình vừa cần không gian sinh hoạt riêng tư vừa muốn bố trí nơi làm việc ngay tại cùng một công trình. Mô hình này giúp khai thác hiệu quả diện tích nhà phố, giảm thời gian di chuyển và tạo điều kiện thuận lợi cho chủ doanh nghiệp quản lý công việc. Tuy nhiên, việc đưa hai chức năng khác nhau vào cùng một ngôi nhà đòi hỏi phương án thiết kế khoa học để hoạt động văn phòng không ảnh hưởng đến đời sống gia đình. Tại phường Thạnh Mỹ Tây, DRHOUSES giới thiệu tình huống thiết kế và thi công nhà ở kết hợp văn phòng với hợp đồng tham khảo 2,2 tỷ đồng. Ngân sách này dùng để minh họa cho phương án đầu tư và không phải báo giá cố định. Chi phí thực tế cần căn cứ diện tích, số tầng, công năng, vật liệu, thiết bị, kết cấu và điều kiện thi công cụ thể. 1. KHẢO SÁT KHU ĐẤT VÀ ĐIỀU KIỆN SỬ DỤNG Trước khi thiết kế, DRHOUSES khảo sát kích thước khu đất, cao độ, ranh giới, hướng tiếp cận và tình trạng những công trình xung quanh. Với mô hình kết hợp văn phòng, khả năng tiếp cận của nhân viên, khách hàng và gia đình cần được xem xét ngay từ đầu. Vị trí cổng, khu để xe, lối vào, cầu thang và không gian đón khách có ảnh hưởng trực tiếp đến cách phân chia công năng. Điều kiện vận chuyển vật tư và tổ chức công trường cũng được ghi nhận để phục vụ dự toán. Khảo sát đầy đủ giúp kiến trúc sư xác định những lợi thế của khu đất, đồng thời nhận diện các giới hạn cần xử lý trước khi phát triển phương án kiến trúc và hệ thống kỹ thuật. 2. PHÂN TÁCH KHÔNG GIAN Ở VÀ LÀM VIỆC Yêu cầu quan trọng của mô hình này là tạo ranh giới hợp lý giữa công việc và đời sống riêng. Khu văn phòng có thể được bố trí tại tầng dưới để khách hàng và nhân viên tiếp cận thuận tiện, trong khi các tầng trên dành cho gia đình. Tùy mặt bằng, DRHOUSES có thể nghiên cứu lối đi hoặc giao thông phù hợp nhằm hạn chế việc khách phải đi xuyên qua khu sinh hoạt. Phòng khách gia đình, bếp, phòng ngủ và phòng thờ cần giữ được sự riêng tư. Ngược lại, khu văn phòng phải thuận tiện trao đổi công việc và tiếp khách. Phân khu tốt giúp hai chức năng cùng tồn tại mà không tạo cảm giác ngôi nhà luôn là nơi làm việc. 3. THIẾT KẾ KHU VĂN PHÒNG CHUYÊN NGHIỆP Văn phòng cần được thiết kế dựa trên số lượng người làm việc, loại hình hoạt động và nhu cầu tiếp khách. Các khu vực có thể gồm quầy tiếp nhận, bàn làm việc, phòng họp, phòng quản lý, khu lưu trữ và không gian phụ trợ. DRHOUSES ưu tiên mặt bằng gọn, lối di chuyển rõ và tận dụng ánh sáng tự nhiên khi điều kiện cho phép. Hệ thống ổ cắm, mạng, chiếu sáng và máy lạnh cần được tính theo vị trí bàn làm việc thay vì bổ sung sau. Nội thất văn phòng nên đồng bộ với hình ảnh doanh nghiệp nhưng không cần sử dụng quá nhiều chi tiết trang trí. Một môi trường làm việc hợp lý phải hỗ trợ hoạt động hàng ngày và thuận tiện thay đổi bố trí khi quy mô nhân sự phát triển. 4. THIẾT KẾ KHÔNG GIAN SỐNG RIÊNG TƯ Sau giờ làm việc, gia đình cần trở về đúng nghĩa một mái ấm. Vì vậy, khu vực ở được tổ chức với mức độ riêng tư cao hơn. Phòng khách gia đình có thể tách khỏi khu tiếp khách văn phòng, giúp sinh hoạt không bị gián đoạn bởi hoạt động kinh doanh. Bếp và khu ăn uống cần thuận tiện, ấm cúng và có khả năng lưu trữ tốt. Phòng ngủ ưu tiên sự yên tĩnh, ánh sáng và thông gió. Nếu diện tích cho phép, gia đình có thể bố trí phòng sinh hoạt chung, phòng thờ hoặc khoảng xanh trên tầng cao. DRHOUSES hướng tới việc tạo cảm giác chuyển đổi rõ ràng khi đi từ khu vực công việc sang khu vực sinh hoạt riêng của gia đình. 5. GIAO THÔNG, ÁNH SÁNG VÀ THÔNG GIÓ Khi số người sử dụng công trình tăng do kết hợp văn phòng, giao thông bên trong cần được tính toán kỹ hơn nhà ở thông thường. Cầu thang, hành lang và lối ra vào phải được bố trí phù hợp với quy mô, công năng và các yêu cầu kỹ thuật áp dụng cho công trình. Ánh sáng tự nhiên giúp cả khu làm việc và khu ở dễ chịu hơn. Tùy khu đất, phương án có thể nghiên cứu giếng trời, khoảng thông tầng hoặc cửa lấy sáng. Thông gió cũng cần được xem xét để tránh những khu vực bí khí do mật độ sử dụng cao. Việc tổ chức ánh sáng và giao thông ngay từ bản vẽ giúp giảm những điều chỉnh phức tạp khi công trình đã bước vào thi công. 6. KẾT CẤU VÀ HỆ THỐNG KỸ THUẬT Công trình kết hợp hai chức năng có nhu cầu sử dụng điện, mạng, máy lạnh và thiết bị cao hơn một số nhà ở thông thường. Vì vậy, hệ thống kỹ thuật cần được nghiên cứu dựa trên nhu cầu thực tế. Móng, cột, dầm và sàn phải được triển khai theo hồ sơ kết cấu phù hợp. Đường điện cho khu văn phòng cần tính đến máy tính, thiết bị làm việc và chiếu sáng. Hệ thống cấp thoát nước phải thuận tiện bảo trì. Các khu vực mái, sân thượng, ban công và vệ sinh cần chú trọng chống thấm. DRHOUSES ưu tiên kiểm tra những phần kỹ thuật bị che khuất trước khi đóng trần, lát sàn hoặc hoàn thiện để giảm nguy cơ phải tháo dỡ sửa chữa về sau. 7. HỢP ĐỒNG THAM KHẢO 2,2 TỶ ĐỒNG Mức 2,2 tỷ đồng trong chương này là giá trị hợp đồng tham khảo, không phải báo giá cố định cho mọi công trình nhà ở kết hợp văn phòng tại phường Thạnh Mỹ Tây. Chi phí có thể thay đổi theo diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu, tiêu chuẩn hoàn thiện và hệ thống thiết bị. Hợp đồng cần mô tả rõ phạm vi phần thô, hoàn thiện, điện nước, khu văn phòng, khu ở, vật liệu, tiến độ và phương thức thanh toán. Những thiết bị hoặc nội thất không nằm trong hợp đồng cũng cần được ghi cụ thể. Dự toán càng chi tiết, gia chủ càng dễ xác định phần ngân sách dành cho hoạt động kinh doanh và phần dành cho không gian sống, từ đó chủ động điều chỉnh kế hoạch đầu tư. 8. LỰA CHỌN VẬT LIỆU VÀ NỘI THẤT Vật liệu cho khu văn phòng và khu ở có thể khác nhau về tính chất nhưng nên giữ ngôn ngữ thiết kế thống nhất. Khu làm việc cần ưu tiên độ bền, dễ vệ sinh và thuận tiện thay đổi bố trí. Khu sinh hoạt có thể chú trọng cảm giác ấm áp và cá nhân hóa nhiều hơn. Gạch, sơn, kính, cửa, thiết bị vệ sinh, đèn và đồ nội thất cần được cân đối theo ngân sách. Những khu vực tiếp xúc thường xuyên nên lựa chọn vật liệu phù hợp cường độ sử dụng. Danh mục vật liệu cần thể hiện quy cách hoặc mức chất lượng dự kiến. Khi thay đổi sản phẩm, phần chênh lệch giá và ảnh hưởng đến thời gian cung ứng phải được trao đổi trước khi thực hiện. 9. GIÁ TRỊ KINH TẾ VÀ GIÁ TRỊ SỬ DỤNG Ưu điểm của mô hình nhà ở kết hợp văn phòng là một công trình có thể phục vụ đồng thời đời sống gia đình và hoạt động nghề nghiệp. Chủ doanh nghiệp có thể giảm thời gian di chuyển, thuận tiện quản lý công việc và khai thác hiệu quả hơn diện tích xây dựng. Tuy nhiên, giá trị đó chỉ đạt được khi hai chức năng được phân chia hợp lý. Nếu văn phòng chiếm quá nhiều diện tích, gia đình có thể mất sự riêng tư; nếu khu làm việc quá nhỏ, hoạt động kinh doanh lại thiếu hiệu quả. Thiết kế vì vậy cần dự tính cả nhu cầu hiện tại và khả năng thay đổi trong tương lai. Một số không gian linh hoạt có thể chuyển đổi công năng khi quy mô doanh nghiệp hoặc gia đình thay đổi. 10. VAI TRÒ CỦA DRHOUSES Trong tình huống tham khảo này, DRHOUSES đồng hành từ khảo sát, phân tích nhu cầu, thiết kế kiến trúc, dự toán đến thi công và nghiệm thu. Điểm quan trọng là kết nối hai nhóm nhu cầu khác nhau trong một tổng thể thống nhất mà vẫn giữ ranh giới cần thiết. Kiến trúc, kết cấu, nội thất và hệ thống kỹ thuật phải được phối hợp trước khi triển khai để hạn chế xung đột tại công trường. Những thay đổi về công năng, vật liệu hoặc thiết bị cần được đánh giá tác động đến chi phí và tiến độ. DRHOUSES hướng tới quy trình minh bạch, giúp gia chủ theo dõi từng giai đoạn. Hình ảnh truyền thông phải phản ánh đúng dự án hoặc ghi rõ là hình minh họa đối với tình huống tham khảo. KẾT CHƯƠNG Nhà ở kết hợp văn phòng tại phường Thạnh Mỹ Tây với hợp đồng tham khảo 2,2 tỷ đồng là bài toán thiết kế hai chức năng trong cùng một công trình. Thành công không nằm ở việc dành thật nhiều diện tích cho văn phòng hay đầu tư thật nhiều cho nhà ở, mà ở khả năng cân bằng giữa công việc, sự riêng tư và chất lượng sống. Qua mười nội dung của chương, DRHOUSES hướng đến giải pháp phân khu rõ ràng, tổ chức giao thông thuận tiện, hệ thống kỹ thuật phù hợp và ngân sách được kiểm soát theo phạm vi công việc. Khi được nghiên cứu đồng bộ ngay từ đầu, công trình có thể vừa trở thành nơi làm việc chuyên nghiệp, vừa giữ được sự ấm áp của một mái nhà, tạo nền tảng cho gia đình an cư và phát triển công việc lâu dài.

LH: 0925944359